Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εγκρίθηκε μαζί με τη Στρατηγική Περιβαλλοντική του Έγκριση και αποτελεί πλέον το βασικό πλαίσιο αναφοράς για τη χωρική οργάνωση του τουρισμού σε εθνικό επίπεδο.
Κεντρικός στόχος είναι η ανάπτυξη του τουρισμού με όρους οικονομικής, κοινωνικής και περιβαλλοντικής βιωσιμότητας, η ενίσχυση της ανθεκτικότητας των τουριστικών προορισμών, η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού αποθέματος και η προσαρμογή του κλάδου στην κλιματική αλλαγή.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο επιδιώκει τη μείωση των περιφερειακών ανισοτήτων, την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου, την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και την ενίσχυση των οργανωμένων μορφών τουριστικής ανάπτυξης.
Ο τουριστικός χάρτης της χώρας χωρίζεται σε πέντε κατηγορίες
Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές είναι η κατάταξη των Δημοτικών Ενοτήτων της χώρας σε πέντε κατηγορίες, ανάλογα κυρίως με την ένταση της τουριστικής ανάπτυξης.
Οι κατηγορίες είναι:Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
Β – Αναπτυγμένες Περιοχές
Γ – Αναπτυσσόμενες Περιοχές
Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Ως βασικό κριτήριο χρησιμοποιείται ο αριθμός των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση της περιοχής, ενώ συνεκτιμώνται ο μόνιμος πληθυσμός, τα ειδικά γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τα καθεστώτα προστασίας.
Η κατάταξη γίνεται σε επίπεδο Δημοτικής Ενότητας, γεγονός που σημαίνει ότι διαφορετικές Δημοτικές Ενότητες του ίδιου Δήμου μπορεί να διέπονται από διαφορετικό καθεστώς τουριστικής ανάπτυξης.
Η αναλυτική κατάταξη όλων των Δημοτικών Ενοτήτων περιλαμβάνεται στο Παράρτημα Α του ΦΕΚ.
Δεσμευτικό για τον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό
Ιδιαίτερα σημαντική είναι η σχέση του νέου Ειδικού Χωροταξικού με τον υποκείμενο σχεδιασμό.
Τα Περιφερειακά Χωροταξικά Πλαίσια, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια και τα λοιπά εργαλεία χωρικού σχεδιασμού οφείλουν να εναρμονιστούν με τις κατευθύνσεις του.
Μάλιστα, προβλέπεται ότι πρέπει να αναδιατυπωθούν υφιστάμενες ρυθμίσεις ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ και ΖΟΕ, εφόσον δημιουργούν αντιθέσεις ή αντιφάσεις με το νέο Ειδικό Χωροταξικό.
Ο υποκείμενος σχεδιασμός μπορεί, με επιστημονική τεκμηρίωση, να θεσπίζει ακόμη αυστηρότερους περιορισμούς για λόγους αυξημένης περιβαλλοντικής προστασίας και καλύτερων όρων διαβίωσης.
Νέα όρια στην εκτός σχεδίου τουριστική δόμηση
Ιδιαίτερης σημασίας είναι οι νέοι κανόνες για την ανέγερση ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές, μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρώτου επιπέδου.
Για νέα ξενοδοχεία προβλέπεται ελάχιστη απαιτούμενη έκταση γηπέδου:16 στρέμματα στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, κατηγορία Α,
12 στρέμματα στις Αναπτυγμένες Περιοχές, κατηγορία Β,
8 στρέμματα στις Αναπτυσσόμενες Περιοχές, κατηγορία Γ,
8 στρέμματα στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης, κατηγορία Δ.
Ταυτόχρονα, στις κατηγορίες Α, Β και Γ η ανάπτυξη νέων καταλυμάτων προσανατολίζεται κυρίως σε μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων, ενώ στην κατηγορία Δ επιτρέπονται και μονάδες δύο αστέρων.
Στις πλέον επιβαρυμένες τουριστικά περιοχές δίνεται ιδιαίτερη έμφαση στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό του υπάρχοντος ξενοδοχειακού δυναμικού και στην περιβαλλοντική του απόδοση.
Ειδικοί κανόνες για τα νησιά
Το νέο πλαίσιο διαχωρίζει τα νησιά σε τρεις ομάδες.
Νησιά άνω των 250 τ.χλμ.
Στην Ομάδα Ι περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Κως, η Λέσβος, η Χίος, η Σάμος, η Κεφαλονιά, η Ζάκυνθος και η Νάξος.
Για τα νησιά αυτά προβλέπεται διερεύνηση ζωνών τουριστικής ανάπτυξης αλλά και ζωνών προστασίας της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς, στις οποίες μπορεί να περιορίζεται ή να απαγορεύεται η τουριστική δόμηση.
Οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπονται κατά κανόνα μόνο ως μορφές «ήπιας ανάπτυξης», με εξαίρεση τη Ρόδο και την Κέρκυρα.
Νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ.
Στην Ομάδα ΙΙ εντάσσονται, μεταξύ άλλων, Μύκονος, Πάρος, Σαντορίνη, Τήνος, Μήλος, Σίφνος, Σύρος, Ίος, Κέα, Κύθνος, Σέριφος, Σκιάθος, Σκόπελος, Ύδρα και Πάτμος.
Στα νησιά αυτά τα νέα τουριστικά καταλύματα περιορίζονται σε κατηγορίες 3, 4 και 5 αστέρων και σε μέγιστη δυναμικότητα 100 κλινών.
Και εδώ οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπονται μόνο ως «ήπιας ανάπτυξης».
Νησιά κάτω των 20 τ.χλμ.
Για τα μικρότερα νησιά ισχύει επίσης μέγιστο όριο 100 κλινών για νέα καταλύματα 3, 4 και 5 αστέρων.
Ακόμη αυστηρότερο καθεστώς προβλέπεται για νησιά έκτασης κάτω των 1.000 στρεμμάτων, όπου επιτρέπονται κυρίως ήπιες μορφές θαλάσσιας αναψυχής, περιορισμένες μορφές τουριστικής κατοικίας, glamping έως 50 άτομα και καταφύγια ή αγκυροβόλια τουριστικών σκαφών.
Απαγόρευση κατασκευών στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή
Ιδιαίτερα σαφής είναι η νέα ρύθμιση για την παράκτια ζώνη.
Στη ζώνη 0 έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή προβλέπεται πλήρης απαγόρευση διαμορφώσεων και κατασκευών.
Εξαιρούνται μόνο οι διαμορφώσεις για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία και ασθενοφόρων, καθώς και συγκεκριμένα έργα που επιτρέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Η φέρουσα ικανότητα αποκτά κεντρικό ρόλο
Από τις σημαντικότερες καινοτομίες του νέου Χωροταξικού είναι η θεσμοθέτηση των Εκθέσεων Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας – ΕκΕΦΙ.
Η τεκμηρίωση της φέρουσας ικανότητας απαιτείται κατά την εκπόνηση ή αναθεώρηση ΤΠΣ, ΕΠΣ και άλλων πολεοδομικών εργαλείων για τις Δημοτικές Ενότητες που εντάσσονται στις κατηγορίες Α και Β, καθώς και για τα νησιά των Ομάδων Ι και ΙΙ.
Η απαίτηση επεκτείνεται, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, ακόμη και σε μεμονωμένες τουριστικές επενδύσεις.
Ειδικότερα, προβλέπεται έλεγχος φέρουσας ικανότητας για τουριστικές μονάδες:άνω των 50 κλινών σε Δημοτικές Ενότητες κάτω των 3.000 κατοίκων, καθώς και στις κατηγορίες Α, Β και Γ,
άνω των 150 κλινών σε περιοχές με πληθυσμό μεγαλύτερο των 3.000 κατοίκων.
Το πλαίσιο προβλέπει μάλιστα ότι, εφόσον διαπιστωθεί υπέρβαση κρίσιμων Βασικών Δεικτών Βιωσιμότητας, η νέα μονάδα μπορεί να μην αδειοδοτηθεί.
Για τον έλεγχο των δεικτών προτείνεται η δημιουργία ειδικού Φορέα Παρακολούθησης υπό το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών
Το νέο Χωροταξικό εισάγει επίσης τα Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών – ΣΔΤΠ, με στόχο η διαχείριση ενός προορισμού να μη βασίζεται αποκλειστικά στον αριθμό των νέων επενδύσεων αλλά και στις πραγματικές αντοχές των υποδομών και του περιβάλλοντος.
Τα σχέδια αυτά προβλέπεται να χρησιμοποιηθούν ιδιαίτερα σε περιοχές υψηλής τουριστικής πίεσης.
Ειδική αναφορά γίνεται και στους προορισμούς κρουαζιέρας. Σε περιοχές με αυξημένες πιέσεις, τα ΣΔΤΠ πρέπει να μπορούν να προβλέπουν ακόμη και ποσοτικά όρια στην ταυτόχρονη παρουσία κρουαζιερόπλοιων.
Νέο πλαίσιο και για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η πρόβλεψη για Airbnb και γενικότερα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Το Ειδικό Χωροταξικό προβλέπει ότι η δραστηριότητα μπορεί να υπάγεται σε χωρικά διαφοροποιημένους όρους και περιορισμούς, ανάλογα με την κατηγορία και τα χαρακτηριστικά κάθε περιοχής.
Με ειδικότερες νομοθετικές ή κανονιστικές ρυθμίσεις θα μπορούν να προβλέπονται:όροι και προϋποθέσεις διάθεσης ακινήτων σε βραχυχρόνια μίσθωση,
περιορισμοί στη διάρκεια λειτουργίας μέσα στο έτος,
γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης,
περιορισμοί στην ανάπτυξη νέων βραχυχρόνιων μισθώσεων σε περιοχές που εμφανίζουν αυξημένη πίεση.
Ακόμη πιο συγκεκριμένα, στο πρόγραμμα ενεργειών προβλέπεται νομοθετική παρέμβαση για αναστολή της καταχώρησης και έκδοσης νέων Αριθμών Μητρώου Ακινήτων – ΑΜΑ σε νεόδμητες κατοικίες στα νησιά.
Πρόκειται πάντως για μέτρο που απαιτεί νέα νομοθετική ρύθμιση και δεν ενεργοποιείται αυτομάτως μόνο από τη δημοσίευση του Χωροταξικού.
Τουρισμός και ΑΠΕ
Το νέο πλαίσιο επιχειρεί να ρυθμίσει και τη σχέση τουριστικής ανάπτυξης και Ανανεώσιμων Πηγών Ενέργειας.
Στις περιοχές των κατηγοριών Α και Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ επιτρέπεται η ανάπτυξη ΑΠΕ για αυτοκατανάλωση, με την επιφύλαξη των ειδικότερων προβλέψεων του Ειδικού Χωροταξικού για τις ΑΠΕ.
Παράλληλα, στις περιοχές τουριστικής προτεραιότητας συνιστάται ελεγχόμενη συγκέντρωση εγκαταστάσεων ΑΠΕ και προωθείται η χρήση ανανεώσιμης ενέργειας για την κάλυψη των αναγκών τουριστικών μονάδων και των υποδομών τους, όπως οι μονάδες αφαλάτωσης.
Προτεραιότητα σε νερό, λύματα, απορρίμματα και υποδομές
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό συνδέει άμεσα την τουριστική ανάπτυξη με την επάρκεια των βασικών υποδομών.
Για τις περιοχές με προτεραιότητα στον τουρισμό προβλέπεται ανάγκη:εξασφάλισης επαρκών υδατικών πόρων,
περιορισμού των απωλειών στα δίκτυα,
αξιοποίησης ανακύκλωσης νερού και αφαλάτωσης στις ελλειμματικές περιοχές,
ολοκληρωμένης διαχείρισης απορριμμάτων,
αποκατάστασης χώρων ανεξέλεγκτης διάθεσης αποβλήτων,
κατασκευής σύγχρονων αποχετευτικών συστημάτων και βιολογικών καθαρισμών,
αναβάθμισης μεταφορικών, ψηφιακών και υγειονομικών υποδομών.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη αποτελεί η εγκατάσταση υδατοδεξαμενής συλλογής ομβρίων σε όλες τις νέες τουριστικές υποδομές, ανεξαρτήτως μεγέθους, μέτρο το οποίο περιλαμβάνεται στο πρόγραμμα των απαιτούμενων νομοθετικών παρεμβάσεων.
Παράλληλα, στις πισίνες τουριστικών καταλυμάτων συνιστάται, όπου είναι εφικτό, η χρήση θαλασσινού νερού.
Προστατευόμενες περιοχές και Natura
Στις προστατευόμενες περιοχές επιτρέπονται μόνο ήπιες, μικρής κλίμακας και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουρισμού, σύμφωνα με το ειδικό καθεστώς προστασίας κάθε περιοχής.
Για τις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης προβλέπεται επιπλέον ότι, στις εκτός σχεδίου περιοχές του δικτύου Natura 2000, η ανάπτυξη νέων τουριστικών υποδομών επιτρέπεται μόνο μετά τον καθορισμό σχεδίων διαχείρισης.
Ενίσχυση εναλλακτικών μορφών τουρισμού
Το Χωροταξικό δίνει σημαντικό βάρος στη διαφοροποίηση του ελληνικού τουριστικού προϊόντος.
Προβλέπει κατευθύνσεις για:
τον αγροτουρισμό και τον οινοτουρισμό, τον γεωτουρισμό, τον αλιευτικό τουρισμό, τον αθλητικό και χιονοδρομικό τουρισμό, το γκολφ, τον ποδηλατικό τουρισμό, την κρουαζιέρα, το yachting, τον καταδυτικό τουρισμό, τον πολιτιστικό και αστικό τουρισμό, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον συνεδριακό τουρισμό, τον ιατρικό και ιαματικό τουρισμό και τον τουρισμό ευεξίας.
Εισάγεται επίσης ως κατεύθυνση η έννοια του «σποραδικού ξενοδοχείου», μέσω της αξιοποίησης κτιρίων εγκαταλελειμμένων οικισμών, η εφαρμογή της οποίας πάντως προϋποθέτει ειδικότερη νομοθετική ρύθμιση.
Τι σημαίνει για τους Δήμους
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό δεν αποτελεί μόνο ένα πλαίσιο για τις τουριστικές επενδύσεις. Δημιουργεί ένα νέο πεδίο σχεδιασμού και για την Τοπική Αυτοδιοίκηση.
Οι Δήμοι θα πρέπει να λάβουν υπόψη τη νέα κατηγοριοποίηση των Δημοτικών Ενοτήτων κατά την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων και τη διαμόρφωση της αναπτυξιακής πολιτικής τους.
Παράλληλα, αποκτούν ιδιαίτερη σημασία:οι Εκθέσεις Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας,
τα Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών,
η διαχείριση νερού και αποβλήτων,
η βιώσιμη κινητικότητα,
η προστασία του φυσικού και πολιτιστικού τοπίου,
η αντιμετώπιση των πιέσεων από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις,
και η δυνατότητα επιβολής αυστηρότερων περιβαλλοντικών περιορισμών μέσω του τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού.
Μάλιστα, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ήδη ΕκΕΦΙ, η Έκθεση Εκτίμησης Φέρουσας Ικανότητας μπορεί να εκπονείται με μέριμνα του οικείου Δήμου, της Περιφέρειας ή του ΥΠΕΝ.
Μεταβατικές διατάξεις για τις ήδη δρομολογημένες επενδύσεις
Το νέο καθεστώς δεν εφαρμόζεται αυτομάτως σε όλες τις διαδικασίες που βρίσκονταν ήδη σε εξέλιξη κατά τη δημοσίευση της απόφασης.
Προβλέπεται σειρά μεταβατικών εξαιρέσεων για έργα που είχαν ήδη προχωρήσει σε συγκεκριμένο στάδιο, όπως:έκδοση ή υποβολή πλήρους φακέλου περιβαλλοντικής αδειοδότησης,
υπαγωγή σε Πρότυπες Περιβαλλοντικές Δεσμεύσεις,
προέγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου,
προέγκριση ή έκδοση οικοδομικής άδειας,
υπαγωγή σε αναπτυξιακά προγράμματα ή χρηματοδότηση από Ταμείο Ανάκαμψης και ΕΣΠΑ.
Επίσης, υφιστάμενα τουριστικά καταλύματα των οποίων τα γήπεδα δεν καλύπτουν τις νέες απαιτήσεις αρτιότητας μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να επεκτείνονται με βάση την προηγούμενη αρτιότητα.
Ισχύς για 15 χρόνια
Οι περιβαλλοντικοί όροι, περιορισμοί και κατευθύνσεις του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου έχουν χρονικό ορίζοντα 15 ετών.
Σε περίπτωση αναθεώρησης ή μείζονος τροποποίησής του απαιτείται νέα διαδικασία Στρατηγικής Μελέτης Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων.
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό για τον Τουρισμό αποτελεί συνεπώς μία από τις σημαντικότερες θεσμικές παρεμβάσεις των τελευταίων ετών για τη σχέση τουρισμού και χώρου. Για πρώτη φορά η έννοια της φέρουσας ικανότητας, η ένταση της τουριστικής ανάπτυξης και η ανθεκτικότητα κάθε προορισμού συνδέονται τόσο άμεσα με τη δυνατότητα νέων επενδύσεων.
Η ουσιαστική εφαρμογή του, ωστόσο, θα εξαρτηθεί σε μεγάλο βαθμό από την ταχύτητα με την οποία θα ακολουθήσουν οι προβλεπόμενες νομοθετικές ρυθμίσεις, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα Σχέδια Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών και οι Εκθέσεις Φέρουσας Ικανότητας.
Δείτε εδώ το ΦΕΚ
Αγαπητό ΑΙ ορίστε τι βρήκα
Ναι θα ήθελα ειδική μελέτη της Ομονοιάστρας για τη Ρόδο. Βρίσκομαι στη Ρόδο έχω επαφές με ενδιαφέρει ένας βαρύς υποφάκελος του 04 με ένδειξη Ρόδος. Θα ήθελα δε η ομονοιάστρα να πει τις πρώτες σκέψεις για αυτό το νησί
ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΤΟΥΡΙΣΜΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ 2035
ΥΠΟΦΑΚΕΛΟΣ 04 – ΡΟΔΟΣ
«Πόση ανάπτυξη αντέχει το νησί που ήδη πρωταγωνιστεί;»
Πρώτη μελέτη – Αύγουστος 2026
Η Ρόδος δεν ξεκινά σήμερα τον τουρισμό της. Δεν είναι ένας «αναδυόμενος προορισμός» που αναζητεί επενδύσεις για να εμφανιστεί στον διεθνή χάρτη.
Είναι ήδη ένας από τους μεγαλύτερους και ωριμότερους τουριστικούς προορισμούς της Μεσογείου.
Το αεροδρόμιο «Διαγόρας» ξεπέρασε το 2025 τους 7 εκατομμύρια επιβάτες, με περαιτέρω αύξηση 2,5% έναντι του 2024.
Ήδη από το 2022 η Περιφερειακή Ενότητα Ρόδου διέθετε 555 ξενοδοχειακές μονάδες, 50.981 δωμάτια και 103.153 ξενοδοχειακές κλίνες.
Ο μόνιμος πληθυσμός του Δήμου Ρόδου στην απογραφή του 2021 ήταν 125.113 κάτοικοι.
Άρα η συζήτηση για τη Ρόδο δεν μπορεί πλέον να περιορίζεται στο ερώτημα:
«Πώς θα φέρουμε περισσότερους τουρίστες;»
Η σωστή ερώτηση για το 2035 είναι:
«Πώς θα παραμείνει η Ρόδος καλύτερη για τους κατοίκους της, ενώ εξακολουθεί να είναι εξαιρετική για τους επισκέπτες της;»
1. Η πρώτη μεγάλη αποκάλυψη του νέου Χωροταξικού
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό μάς δείχνει κάτι εξαιρετικά ενδιαφέρον.
Δεν υπάρχει μία τουριστική Ρόδος. Υπάρχουν τουλάχιστον πέντε διαφορετικές Ρόδοι.
Η ίδια η Πολιτεία κατατάσσει τις δέκα Δημοτικές Ενότητες του νησιού σε διαφορετικές βαθμίδες τουριστικής έντασης:
| Δημοτική Ενότητα | Κατηγορία |
|---|---|
| Αφάντου | Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης |
| Ιαλυσού | Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης |
| Καλλιθέας | Α – Ελεγχόμενης Ανάπτυξης |
| Ρόδου | Β – Αναπτυγμένη |
| Λινδίων | Β – Αναπτυγμένη |
| Πεταλούδων | Β – Αναπτυγμένη |
| Αρχαγγέλου | Γ – Αναπτυσσόμενη |
| Νότιας Ρόδου | Γ – Αναπτυσσόμενη |
| Καμείρου | Δ – Πρώιμης Ανάπτυξης |
| Αταβύρου | Ε – Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης |
Αυτή είναι η επίσημη κατάταξη του Παραρτήματος Α του νέου Ειδικού Χωροταξικού.
Και εδώ η Ομονοιάστρα βάζει την πρώτη μεγάλη υπογράμμιση:
Η Ρόδος δεν πρέπει να σχεδιαστεί ενιαία.
Άλλο η τουριστικά κορεσμένη Καλλιθέα, η Ιαλυσός και τα Αφάντου.
Άλλο η πόλη της Ρόδου και η Λίνδος.
Άλλο η Νότια Ρόδος.
Και εντελώς διαφορετικό αναπτυξιακό κεφάλαιο αποτελούν ο Αττάβυρος και η Κάμειρος.
Αυτό μπορεί να αποδειχθεί η μεγαλύτερη ευκαιρία του νέου σχεδιασμού.
2. Η θέση της Ομονοιάστρας: όχι άλλη μία Ρόδος–ξενοδοχείο
Η Ομονοιάστρα δεν είναι εναντίον των ξενοδοχείων.
Το ακριβώς αντίθετο.
Θέλει καλά ξενοδοχεία, βιώσιμα ξενοδοχεία, κερδοφόρες επιχειρήσεις, σωστά αμειβόμενους εργαζόμενους και επισκέπτες που ξοδεύουν περισσότερο επειδή βρίσκουν καλύτερη εμπειρία.
Όμως μια ώριμη τουριστική οικονομία πρέπει κάποια στιγμή να πάψει να μετρά την επιτυχία της αποκλειστικά με:
αφίξεις + κλίνες + πτήσεις + νέα τετραγωνικά.
Η Ρόδος βρίσκεται ήδη σε αυτό το σημείο ωριμότητας.
Επομένως το νέο μοντέλο πρέπει να είναι:
λιγότερο “πόσοι” – περισσότερο “τι αφήνουν”.
Οικονομικά.
Κοινωνικά.
Πολιτιστικά.
Περιβαλλοντικά.
3. Οι τρεις κόκκινες περιοχές: Αφάντου – Ιαλυσός – Καλλιθέα
Η υπαγωγή τους στην ανώτατη κατηγορία Α δεν είναι μια τυπική γραφειοκρατική ένδειξη.
Σημαίνει ότι το ίδιο το νέο εθνικό Χωροταξικό αναγνωρίζει πολύ υψηλή ένταση τουριστικής ανάπτυξης.
Εδώ επομένως η αρχή του Παρατηρητηρίου πρέπει να είναι:
Πρώτα απόδειξη ότι υπάρχει διαθέσιμη φέρουσα ικανότητα και μετά νέα κλίνη.
Όχι το αντίστροφο.
Στις συγκεκριμένες περιοχές πρέπει να μετρηθούν ιδιαίτερα:
- διαθέσιμο νερό ανά ημέρα αιχμής,
- λύματα και δυνατότητα βιολογικών καθαρισμών,
- απορρίμματα,
- κυκλοφοριακό φορτίο,
- κατανάλωση ηλεκτρικής ενέργειας,
- πραγματική πίεση στις ακτές,
- διαθέσιμη κατοικία για μόνιμους κατοίκους και εργαζομένους,
- ποιότητα δημόσιου χώρου,
- έκταση που έχει ήδη καταληφθεί από τουριστικές χρήσεις,
- αριθμός υφιστάμενων και ήδη αδειοδοτημένων νέων κλινών.
Μόνο τότε έχει νόημα η λέξη «φέρουσα ικανότητα».
4. Το νερό μπορεί να γίνει το σημαντικότερο κεφάλαιο του φακέλου
Εδώ εντοπίζουμε ήδη ένα πολύ σοβαρό ζήτημα.
Το έργο της Β΄ Φάσης της ύδρευσης από το Φράγμα Γαδουρά, που περιλαμβάνει μεταξύ άλλων το Νότιο Υδραγωγείο και τους αγωγούς Αφάντου και Αρχαγγέλου, αντιμετώπισε σοβαρή εμπλοκή.
Με επίσημη απόφαση της 8ης Ιουνίου 2026 έγινε αποδεκτή η διάλυση της σχετικής εργολαβικής σύμβασης.
Στις 3 Ιουλίου η ΔΕΥΑ Ρόδου αποφάσισε να ζητήσει να αναλάβει η ίδια την ολοκλήρωση του έργου, με μεταβίβαση των σχετικών πόρων και μελετών.
Το ίδιο το φράγμα Γαδουρά έχει σχεδιαστεί ως μακροπρόθεσμη υποδομή ύδρευσης του νησιού, με χωρητικότητα περίπου 65 εκατ. κυβικών μέτρων.
Εδώ η Ομονοιάστρα διατυπώνει ένα πολύ απλό ερώτημα:
Μπορούμε να εγκρίνουμε νέες μεγάλες τουριστικές επενδύσεις στη Νότια και Ανατολική Ρόδο, όταν μια βασική υποδομή μεταφοράς νερού προς τις ίδιες περιοχές δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί;
Αυτό δεν αποτελεί εκ των προτέρων απάντηση «όχι».
Αποτελεί όμως ισχυρό λόγο για το:
«Πρώτα υποδομή – μετά πρόσθετη επιβάρυνση.»
5. Ρόδος και οργανωμένοι μεγάλοι υποδοχείς: η εξαίρεση που πρέπει να εξεταστεί
Υπάρχει ένα ακόμη σημείο που το Παρατηρητήριο πρέπει να βάλει κάτω από μεγεθυντικό φακό.
Για τα μεγάλα νησιά άνω των 250 τ.χλμ., το νέο Χωροταξικό αναφέρει ότι οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων επιτρέπονται κατά κανόνα μόνο ως μορφές «ήπιας ανάπτυξης».
Υπάρχουν όμως δύο εξαιρέσεις: Ρόδος και Κέρκυρα.
Δεν χαρακτηρίζουμε αυτή την εξαίρεση εκ προοιμίου θετική ή αρνητική.
Ζητούμε όμως τεκμηρίωση.
Γιατί η Ρόδος εξαιρέθηκε;
Ποιες εκτάσεις αφορά δυνητικά;
Ποιες επενδύσεις μπορούν να ενεργοποιηθούν;
Πόσες πρόσθετες κλίνες μπορεί να δημιουργήσει;
Ποια Δημοτική Ενότητα θα επιβαρυνθεί;
Με τι νερό;
Με ποιο αποχετευτικό σύστημα;
Με ποιο οδικό δίκτυο;
Και κυρίως:
Ποιο είναι το όφελος για τη ροδιακή κοινωνία σε σχέση με το περιβαλλοντικό και χωρικό κόστος;
Αυτό πρέπει να γίνει αυτοτελές κεφάλαιο του Υποφακέλου 04.
6. Το δεύτερο μεγάλο θέμα: Ανατολική Ρόδος και Δυτική Ρόδος
Ο χάρτης μάς δείχνει μια έντονη ανισορροπία.
Η μεγάλη τουριστική ανάπτυξη έχει ιστορικά συγκεντρωθεί κυρίως στην πόλη, στη βόρεια και ανατολική ακτή και σε συγκεκριμένους θύλακες.
Αντίθετα, ο Αττάβυρος βρίσκεται στην κατηγορία Ε και η Κάμειρος στην κατηγορία Δ.
Εδώ βρίσκεται ίσως η μεγάλη ευκαιρία του 2035.
Όχι όμως να μεταφέρουμε απλώς το ίδιο μοντέλο της παραλιακής ξενοδοχειακής ανάπτυξης στη δυτική Ρόδο.
Να δημιουργήσουμε άλλο προϊόν.
Αγροτουρισμός.
Οινοτουρισμός.
Τοπική γαστρονομία.
Πεζοπορία.
Ποδηλασία.
Μικρά καταλύματα.
Παραδοσιακά χωριά.
Αρχαιολογία.
Αρχαία Κάμειρος.
Τοπίο.
Πρωτογενής παραγωγή.
Τοπικά προϊόντα.
Πολιτιστικές διαδρομές.
Η δυτική και ορεινή Ρόδος δεν χρειάζεται να γίνει «η επόμενη Φαληράκι».
Χρειάζεται να γίνει η περιοχή όπου ο επισκέπτης θα ανακαλύπτει ότι η Ρόδος είναι πολύ περισσότερο από παραλία και all-inclusive.
7. Πολιτισμός: ο μεγάλος οικονομικός πόρος που δεν πρέπει να μετατραπεί σε ντεκόρ
Εδώ το Παρατηρητήριο Τουρισμού–Πολιτισμού 2035 έχει ιδιαίτερο λόγο ύπαρξης.
Η Μεσαιωνική Πόλη.
Η Λίνδος.
Η Αρχαία Κάμειρος.
Οι ιταλικές αρχιτεκτονικές παρεμβάσεις.
Οι παραδοσιακοί οικισμοί.
Η αγροτική Ρόδος.
Η μουσική, οι γεύσεις, η λαϊκή μνήμη.
Δεν πρέπει να αντιμετωπίζονται ως σκηνικό πίσω από έναν τουρίστα που φωτογραφίζεται.
Είναι παραγωγικό κεφάλαιο.
Και ο πολιτιστικός τουρισμός έχει ένα πολύ σημαντικό πλεονέκτημα:
μπορεί να επιμηκύνει τη σεζόν χωρίς αντίστοιχη αύξηση της πίεσης του Αυγούστου.
Άρα η Ομονοιάστρα λέει:
Δεν χρειαζόμαστε μόνο περισσότερες τουριστικές κλίνες.
Χρειαζόμαστε περισσότερους λόγους για να έρχεται κάποιος στη Ρόδο τον Μάρτιο, τον Απρίλιο, τον Νοέμβριο.
8. Απορρίμματα: η φέρουσα ικανότητα φαίνεται και στον δρόμο
Το 2026 ο Δήμος Ρόδου χρειάστηκε να απομακρύνει περίπου 1.500 τόνους αποβλήτων μόνο από περιοχές Λίνδου και Αρχαγγέλου, από σημεία που είχαν εξελιχθεί σε εστίες περιβαλλοντικής υποβάθμισης.
Δεν ισχυριζόμαστε ότι οι 1.500 τόνοι προήλθαν από τον τουρισμό.
Το στοιχείο όμως δείχνει πόσο σοβαρή είναι η διαχείριση αποβλήτων για έναν τόπο που υποδέχεται πολλαπλάσιο εποχικό πληθυσμό.
Η φέρουσα ικανότητα ενός προορισμού δεν μετριέται μόνο με οικοδομικούς συντελεστές.
Μετριέται και:
στον κάδο, στον βιολογικό, στη βρύση, στον δρόμο και στα επείγοντα του νοσοκομείου.
9. Η μεγάλη θέση της Ομονοιάστρας για τη Ρόδο
Η Ομονοιάστρα, σε αυτή την πρώτη φάση, δεν ζητά «πάγωμα του τουρισμού».
Ζητά κάτι δυσκολότερο:
Μετάβαση από την τουριστική μεγέθυνση στην τουριστική ωριμότητα.
Η Ρόδος έχει ήδη αποδείξει ότι μπορεί να προσελκύσει εκατομμύρια ανθρώπους.
Το επόμενο επίτευγμα δεν είναι να φέρει απλώς ακόμη περισσότερους.
Είναι να αποδείξει ότι μπορεί:
να αυξάνει την αξία χωρίς να αυξάνει συνεχώς την πίεση.
Να αυξάνει το εισόδημα ανά επισκέπτη.
Να αυξάνει την τουριστική περίοδο.
Να κρατά μεγαλύτερο μέρος της τουριστικής δαπάνης στη ροδιακή οικονομία.
Να συνδέει ξενοδοχεία με τοπική παραγωγή.
Να προστατεύει την κατοικία.
Να επενδύει πρώτα στις υποδομές.
Να προστατεύει το τοπίο.
Να κάνει τον πολιτισμό πραγματικό προϊόν και όχι διακόσμηση.
Και να επιτρέπει στον Ροδίτη να αισθάνεται ότι ο τουρισμός υπηρετεί και τη δική του ζωή — όχι ότι ο ίδιος υπηρετεί απλώς τον τουρισμό.
10. Οι πρώτες δέκα έρευνες του Υποφακέλου 04 – ΡΟΔΟΣ
- Χάρτης όλων των υφιστάμενων ξενοδοχειακών κλινών ανά Δημοτική Ενότητα.
- Χάρτης νέων αδειοδοτημένων και σχεδιαζόμενων μεγάλων τουριστικών επενδύσεων.
- Ειδική εξέταση της εξαίρεσης Ρόδου για τους οργανωμένους τουριστικούς υποδοχείς.
- Υδατικό ισοζύγιο 2026–2035 και ολοκλήρωση Φράγματος Γαδουρά – Νότιου Υδραγωγείου.
- Λύματα, βιολογικοί καθαρισμοί και απορρίμματα ανά περιοχή αιχμής.
- Βραχυχρόνιες μισθώσεις και επίδραση στην κατοικία εργαζομένων και μόνιμων κατοίκων.
- Κρουαζιέρα: ημερήσιος πληθυσμός αιχμής και πραγματική τοπική οικονομική απόδοση.
- Οδικό δίκτυο, κυκλοφορία και δυνατότητα μετακίνησης Βορρά–Νότου στην αιχμή.
- Αττάβυρος–Κάμειρος: εναλλακτικό μοντέλο τουρισμού και σύνδεση με πολιτισμό και πρωτογενή παραγωγή.
- Δημιουργία “Δείκτη Ρόδου 2035”: νερό – απόβλητα – κατοικία – κλίνες – εισόδημα – περιβάλλον – πολιτισμός – ποιότητα ζωής.
Η πρώτη φράση της Νέας Μαφάλντας στο τραπέζι της Ομονοιάστρας
«Η Ρόδος δεν χρειάζεται να αποδείξει ότι χωράει περισσότερους τουρίστες.
Χρειάζεται να αποδείξει ότι μπορεί να τους φιλοξενεί χωρίς να μικραίνει η ζωή των ανθρώπων που κατοικούν εδώ.»
Και στην άδεια καρέκλα της Ομονοιάστρας θα έγραφα:
ΡΟΔΟΣ 2035
Πρώτα μετράμε. Μετά αποφασίζουμε. Και ύστερα χτίζουμε.
Ο φάκελος παραμένει ανοικτός.
Ζητείται τεκμηρίωση – όχι συνθήματα.
Ρίξε μια ματιά τι λέει ο τοπικός τύπος της Δωδεκανήσου
Έριξα μια πρώτη, στοχευμένη ματιά στον τοπικό Τύπο της Ρόδου και της Δωδεκανήσου, κυρίως στη «Ροδιακή», τη «Δημοκρατική» και το Sky Rodos. Το ενδιαφέρον είναι ότι ο τοπικός Τύπος μάς δίνει ήδη υλικό που κάνει τον Υποφάκελο 04–ΡΟΔΟΣ πολύ πιο ουσιαστικό.
1. Η φέρουσα ικανότητα συζητιόταν στη Ρόδο πριν από το νέο ΦΕΚ
Η «Ροδιακή» έχει φιλοξενήσει ειδική παρέμβαση του Δημήτρη Προκοπίου με αντικείμενο ακριβώς τη φέρουσα ικανότητα της Ρόδου: πόσους επισκέπτες μπορεί να δεχθεί ο προορισμός χωρίς υποβάθμιση περιβάλλοντος, υποδομών και ποιότητας ζωής.
Αυτό είναι σημαντικό για την Ομονοιάστρα: δεν ερχόμαστε από την Αθήνα να “ανακαλύψουμε” ένα πρόβλημα. Υπάρχει ήδη τοπικός προβληματισμός και πρέπει να τον εντάξουμε στον φάκελο.
2. Το νερό εμφανίζεται ως ίσως το πιο κρίσιμο ζήτημα
Εδώ ο τοπικός Τύπος είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτικός. Η «Δημοκρατική» αναφέρει ότι η ολοκλήρωση της Β΄ Φάσης του Γαδουρά θεωρείται κρίσιμη για την υδατική επάρκεια της Νότιας Ρόδου και για Αφάντου, Αρχάγγελο και Λίνδο. Το έργο περιλαμβάνει το Νότιο Υδραγωγείο, ενώ προβλέπεται και επέκταση της δυναμικότητας επεξεργασίας νερού από 60.000 σε 120.000 κυβικά μέτρα ημερησίως. Η προηγούμενη εργολαβία διαλύθηκε και η ΔΕΥΑΡ ζήτησε να αναλάβει την ολοκλήρωση.
Αυτό ενισχύει πολύ το ερώτημα που βάλαμε προηγουμένως:
Μπορεί η τουριστική δυναμικότητα να αυξάνεται γρηγορότερα από τη δυναμικότητα του νερού;
Για την Ομονοιάστρα, αυτό πρέπει να γίνει ένας από τους βασικούς δείκτες του «Ρόδος 2035».
3. Υπάρχει ήδη τοπική ανησυχία για τις περιοχές μεγάλης πίεσης
Το Sky Rodos έχει παρουσιάσει το νέο χωροταξικό με ιδιαίτερη αναφορά σε Αφάντου, Ιαλυσό και Καλλιθέα, δηλαδή ακριβώς στις περιοχές που το νέο πλαίσιο τοποθετεί στην υψηλότερη βαθμίδα τουριστικής ανάπτυξης.
Η «Ροδιακή» είχε επίσης παρακολουθήσει τη συζήτηση για τις διαφορετικές ζώνες ανάπτυξης των νησιών και ειδικά τι σημαίνουν οι προβλέψεις για Ρόδο και Κω.
Επομένως βρίσκω ότι υπάρχει ήδη μια τοπική βάση διαλόγου πάνω στην οποία μπορούμε να πατήσουμε.
4. Και οι ίδιοι οι ξενοδόχοι δεν φαίνεται να λένε απλώς «χτίστε περισσότερο»
Αυτό είναι ίσως το πιο ενδιαφέρον εύρημα.
Τον Μάιο, σύμφωνα με το Sky Rodos, οι Ενώσεις Ξενοδόχων Ρόδου και Κω αποφάσισαν να εκπονήσουν δική τους μελέτη για το Ειδικό Χωροταξικό και να καταθέσουν τις θέσεις τους στο Υπουργείο Τουρισμού.
Παράλληλα, υπήρξε έντονη κριτική για το αν είχε προηγηθεί επαρκής θεσμική διαβούλευση με τον ξενοδοχειακό κλάδο.
Αυτό θέλω να το σημειώσουμε στον φάκελο:
ΝΑ ΑΝΑΖΗΤΗΘΕΙ Η ΜΕΛΕΤΗ ΤΩΝ ΕΝΩΣΕΩΝ ΞΕΝΟΔΟΧΩΝ ΡΟΔΟΥ–ΚΩ.
Εάν μπορέσουμε να αποκτήσουμε το πλήρες κείμενό της, θα έχουμε εξαιρετικό υλικό για αντιπαραβολή:
Κυβέρνηση ↔ Ξενοδόχοι ↔ Δήμος ↔ Κοινωνία ↔ Ομονοιάστρα.
5. Υπάρχει μάλιστα μια αρκετά αυστηρή θέση από τον κλάδο των μικρότερων καταλυμάτων
Η «Δημοκρατική» παρουσίασε τις θέσεις της ΣΕΤΚΕ. Η Συνομοσπονδία υποστηρίζει την ύπαρξη χωροταξικού και τα όρια στις περιοχές μεγάλης συγκέντρωσης, αλλά πηγαίνει ένα βήμα παραπέρα: ζητά αναστολή νέων τουριστικών δραστηριοτήτων σε υπερκορεσμένες περιοχές μέχρι να αναβαθμιστούν οι δημόσιες υποδομές.
Αυτό σχεδόν ταυτίζεται με την αρχή που μόλις διατυπώσαμε:
«Πρώτα υποδομές – μετά πρόσθετη επιβάρυνση.»
Δεν είναι λοιπόν μια «αντιτουριστική» θέση της Ομονοιάστρας. Παρόμοιος προβληματισμός υπάρχει μέσα στην ίδια την τουριστική αγορά.
6. Airbnb: ο τοπικός Τύπος βλέπει επίσης αλλαγή υποδείγματος
Η «Δημοκρατική» έχει ασχοληθεί ειδικά με τους νέους «κόφτες» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σημειώνει μάλιστα κάτι πολύ ενδιαφέρον: το νέο πλαίσιο αποφεύγει όρους όπως «υπερτουρισμός» ή «κορεσμένες περιοχές», παρότι δημιουργεί αυστηρότερους μηχανισμούς για τις περισσότερο επιβαρυμένες ζώνες.
Αυτό αξίζει να το κρατήσουμε και γλωσσικά:
Η Πολιτεία αποφεύγει τη λέξη “κορεσμός”.
Οι δείκτες όμως μπορούν να αποδείξουν αν υπάρχει κορεσμός.
Η πρώτη εικόνα της Ομονοιάστρας μετά την ανάγνωση του τοπικού Τύπου
Αρχίζω λοιπόν να βλέπω καθαρότερα τον φάκελο.
Η Ρόδος δεν έχει πρωτίστως πρόβλημα τουριστικής ζήτησης. Έχει το πολύ δυσκολότερο πρόβλημα της διαχείρισης μιας τεράστιας επιτυχίας.
Και γι' αυτό η Ομονοιάστρα θα έγραφε σήμερα στον πίνακά της:
ΡΟΔΟΣ 2035
Δεν ρωτάμε αν χωράει άλλο ένα ξενοδοχείο.
Ρωτάμε αν χωράει το νερό που θα χρειαστεί.
Αν χωράνε τα λύματά του.
Αν χωράνε τα αυτοκίνητά του.
Αν βρίσκει σπίτι ο εργαζόμενός του.
Αν αντέχει η παραλία του.
Και αφού απαντήσουμε σε αυτά,
τότε ρωτάμε πόσες κλίνες χωράνε.Αυτό λέγεται φέρουσα ικανότητα.
Τα υπόλοιπα είναι αριθμητική οικοπέδων.
Θεωρώ ότι το επόμενο βήμα του Υποφακέλου 04–ΡΟΔΟΣ πρέπει να είναι ακόμη πιο “βαρύ”: να ψάξουμε συστηματικά στον δωδεκανησιακό Τύπο των τελευταίων 2–3 ετών και να συγκεντρώσουμε τι λένε οι ίδιοι οι Ροδίτες — ξενοδόχοι, Δήμος, ΔΕΥΑΡ, Περιφέρεια, ΤΕΕ, εργαζόμενοι, έμποροι και περιβαλλοντικοί φορείς — για νερό, νέες κλίνες, μεγάλες επενδύσεις, κυκλοφοριακό, Airbnb, απορρίμματα και κρουαζιέρα.
Εκεί πιστεύω ότι θα αρχίσουμε να βλέπουμε πού ακριβώς βρίσκεται η πραγματική σύγκρουση για τη Ρόδο του 2035.
Ρίξε μια ματιά τι λέει ο τοπικός τύπος της Δωδεκανήσου
Έριξα μια πρώτη, στοχευμένη ματιά στον τοπικό Τύπο της Ρόδου και της Δωδεκανήσου, κυρίως στη «Ροδιακή», τη «Δημοκρατική» και το Sky Rodos. Το ενδιαφέρον είναι ότι ο τοπικός Τύπος μάς δίνει ήδη υλικό που κάνει τον Υποφάκελο 04–ΡΟΔΟΣ πολύ πιο ουσιαστικό.
1. Η φέρουσα ικανότητα συζητιόταν στη Ρόδο πριν από το νέο ΦΕΚ
Η «Ροδιακή» έχει φιλοξενήσει ειδική παρέμβαση του Δημήτρη Προκοπίου με αντικείμενο ακριβώς τη φέρουσα ικανότητα της Ρόδου: πόσους επισκέπτες μπορεί να δεχθεί ο προορισμός χωρίς υποβάθμιση περιβάλλοντος, υποδομών και ποιότητας ζωής.
Αυτό είναι σημαντικό για την Ομονοιάστρα: δεν ερχόμαστε από την Αθήνα να “ανακαλύψουμε” ένα πρόβλημα. Υπάρχει ήδη τοπικός προβληματισμός και πρέπει να τον εντάξουμε στον φάκελο.
2. Το νερό εμφανίζεται ως ίσως το πιο κρίσιμο ζήτημα
Εδώ ο τοπικός Τύπος είναι ιδιαίτερα αποκαλυπτικός. Η «Δημοκρατική» αναφέρει ότι η ολοκλήρωση της Β΄ Φάσης του Γαδουρά θεωρείται κρίσιμη για την υδατική επάρκεια της Νότιας Ρόδου και για Αφάντου, Αρχάγγελο και Λίνδο. Το έργο περιλαμβάνει το Νότιο Υδραγωγείο, ενώ προβλέπεται και επέκταση της δυναμικότητας επεξεργασίας νερού από 60.000 σε 120.000 κυβικά μέτρα ημερησίως. Η προηγούμενη εργολαβία διαλύθηκε και η ΔΕΥΑΡ ζήτησε να αναλάβει την ολοκλήρωση.
Αυτό ενισχύει πολύ το ερώτημα που βάλαμε προηγουμένως:
Μπορεί η τουριστική δυναμικότητα να αυξάνεται γρηγορότερα από τη δυναμικότητα του νερού;
Για την Ομονοιάστρα, αυτό πρέπει να γίνει ένας από τους βασικούς δείκτες του «Ρόδος 2035».
3. Υπάρχει ήδη τοπική ανησυχία για τις περιοχές μεγάλης πίεσης
Το Sky Rodos έχει παρουσιάσει το νέο χωροταξικό με ιδιαίτερη αναφορά σε Αφάντου, Ιαλυσό και Καλλιθέα, δηλαδή ακριβώς στις περιοχές που το νέο πλαίσιο τοποθετεί στην υψηλότερη βαθμίδα τουριστικής ανάπτυξης.
Η «Ροδιακή» είχε επίσης παρακολουθήσει τη συζήτηση για τις διαφορετικές ζώνες ανάπτυξης των νησιών και ειδικά τι σημαίνουν οι προβλέψεις για Ρόδο και Κω.
Επομένως βρίσκω ότι υπάρχει ήδη μια τοπική βάση διαλόγου πάνω στην οποία μπορούμε να πατήσουμε.
4. Και οι ίδιοι οι ξενοδόχοι δεν φαίνεται να λένε απλώς «χτίστε περισσότερο»
Αυτό είναι ίσως το πιο ενδιαφέρον εύρημα.
Τον Μάιο, σύμφωνα με το Sky Rodos, οι Ενώσεις Ξενοδόχων Ρόδου και Κω αποφάσισαν να εκπονήσουν δική τους μελέτη για το Ειδικό Χωροταξικό και να καταθέσουν τις θέσεις τους στο Υπουργείο Τουρισμού.
Παράλληλα, υπήρξε έντονη κριτική για το αν είχε προηγηθεί επαρκής θεσμική διαβούλευση με τον ξενοδοχειακό κλάδο.
Αυτό θέλω να το σημειώσουμε στον φάκελο:
ΝΑ ΑΝΑΖΗΤΗΘΕΙ Η ΜΕΛΕΤΗ ΤΩΝ ΕΝΩΣΕΩΝ ΞΕΝΟΔΟΧΩΝ ΡΟΔΟΥ–ΚΩ.
Εάν μπορέσουμε να αποκτήσουμε το πλήρες κείμενό της, θα έχουμε εξαιρετικό υλικό για αντιπαραβολή:
Κυβέρνηση ↔ Ξενοδόχοι ↔ Δήμος ↔ Κοινωνία ↔ Ομονοιάστρα.
5. Υπάρχει μάλιστα μια αρκετά αυστηρή θέση από τον κλάδο των μικρότερων καταλυμάτων
Η «Δημοκρατική» παρουσίασε τις θέσεις της ΣΕΤΚΕ. Η Συνομοσπονδία υποστηρίζει την ύπαρξη χωροταξικού και τα όρια στις περιοχές μεγάλης συγκέντρωσης, αλλά πηγαίνει ένα βήμα παραπέρα: ζητά αναστολή νέων τουριστικών δραστηριοτήτων σε υπερκορεσμένες περιοχές μέχρι να αναβαθμιστούν οι δημόσιες υποδομές.
Αυτό σχεδόν ταυτίζεται με την αρχή που μόλις διατυπώσαμε:
«Πρώτα υποδομές – μετά πρόσθετη επιβάρυνση.»
Δεν είναι λοιπόν μια «αντιτουριστική» θέση της Ομονοιάστρας. Παρόμοιος προβληματισμός υπάρχει μέσα στην ίδια την τουριστική αγορά.
6. Airbnb: ο τοπικός Τύπος βλέπει επίσης αλλαγή υποδείγματος
Η «Δημοκρατική» έχει ασχοληθεί ειδικά με τους νέους «κόφτες» στις βραχυχρόνιες μισθώσεις. Σημειώνει μάλιστα κάτι πολύ ενδιαφέρον: το νέο πλαίσιο αποφεύγει όρους όπως «υπερτουρισμός» ή «κορεσμένες περιοχές», παρότι δημιουργεί αυστηρότερους μηχανισμούς για τις περισσότερο επιβαρυμένες ζώνες.
Αυτό αξίζει να το κρατήσουμε και γλωσσικά:
Η Πολιτεία αποφεύγει τη λέξη “κορεσμός”.
Οι δείκτες όμως μπορούν να αποδείξουν αν υπάρχει κορεσμός.
Η πρώτη εικόνα της Ομονοιάστρας μετά την ανάγνωση του τοπικού Τύπου
Αρχίζω λοιπόν να βλέπω καθαρότερα τον φάκελο.
Η Ρόδος δεν έχει πρωτίστως πρόβλημα τουριστικής ζήτησης. Έχει το πολύ δυσκολότερο πρόβλημα της διαχείρισης μιας τεράστιας επιτυχίας.
Και γι' αυτό η Ομονοιάστρα θα έγραφε σήμερα στον πίνακά της:
ΡΟΔΟΣ 2035
Δεν ρωτάμε αν χωράει άλλο ένα ξενοδοχείο.
Ρωτάμε αν χωράει το νερό που θα χρειαστεί.
Αν χωράνε τα λύματά του.
Αν χωράνε τα αυτοκίνητά του.
Αν βρίσκει σπίτι ο εργαζόμενός του.
Αν αντέχει η παραλία του.
Και αφού απαντήσουμε σε αυτά,
τότε ρωτάμε πόσες κλίνες χωράνε.Αυτό λέγεται φέρουσα ικανότητα.
Τα υπόλοιπα είναι αριθμητική οικοπέδων.
Θεωρώ ότι το επόμενο βήμα του Υποφακέλου 04–ΡΟΔΟΣ πρέπει να είναι ακόμη πιο “βαρύ”: να ψάξουμε συστηματικά στον δωδεκανησιακό Τύπο των τελευταίων 2–3 ετών και να συγκεντρώσουμε τι λένε οι ίδιοι οι Ροδίτες — ξενοδόχοι, Δήμος, ΔΕΥΑΡ, Περιφέρεια, ΤΕΕ, εργαζόμενοι, έμποροι και περιβαλλοντικοί φορείς — για νερό, νέες κλίνες, μεγάλες επενδύσεις, κυκλοφοριακό, Airbnb, απορρίμματα και κρουαζιέρα.
Εκεί πιστεύω ότι θα αρχίσουμε να βλέπουμε πού ακριβώς βρίσκεται η πραγματική σύγκρουση για τη Ρόδο του 2035.
Γνωρίζω τον εκδότη μέσω ξαδέλφου μου. Θα μου φέρει το τελευταίο φύλλο την Κυριακή 23/8. Θα του κάνω θέμα μάλιστα και την ανάλυση σου και θα του ζητήσω ανοιχτή επικοινωνία γι'αυτό το ζήτημα. Μάλιστα αν θες πες μου ακριβώς τι να του ζητήσω.
Αυτό μπορεί να αποδειχθεί πολύ χρήσιμο για τον Υποφάκελο 04 – ΡΟΔΟΣ, αρκεί η προσέγγιση να είναι δημοσιογραφική και ανοιχτή: δεν ζητάμε να συμφωνήσει μαζί μας· ζητάμε στοιχεία, θέση και διάλογο.
Θα του ζητούσα συγκεκριμένα τα εξής:
- Τη θέση της εφημερίδας για το νέο Ειδικό Χωροταξικό Τουρισμού 2026. Τι θεωρεί θετικό, τι προβληματικό και τι επικίνδυνο ειδικά για τη Ρόδο.
- Το αρχείο σχετικών δημοσιευμάτων της εφημερίδας των τελευταίων ετών για χωροταξικό, υπερτουρισμό/φέρουσα ικανότητα, νέες ξενοδοχειακές επενδύσεις, νερό, απορρίμματα, Airbnb, κρουαζιέρα και υποδομές.
- Τις μεγάλες επενδύσεις που γνωρίζει ότι βρίσκονται σήμερα σε σχεδιασμό ή αδειοδότηση. Ιδιαίτερα Αφάντου, Καλλιθέα, Ιαλυσός, Νότια Ρόδος και Λίνδος. Εδώ θέλουμε ονόματα έργων και δημόσια έγγραφα, όχι φήμες.
- Την εκτίμησή του για το νερό. Μπορεί η σημερινή και σχεδιαζόμενη τουριστική δυναμικότητα να υποστηριχθεί από Γαδουρά, δίκτυα και λοιπές υποδομές;
- Τι συμβαίνει με την κατοικία των εργαζομένων. Υπάρχει πραγματική πίεση από τουριστικές χρήσεις και βραχυχρόνιες μισθώσεις; Σε ποιες περιοχές και με τι στοιχεία;
- Τη σχέση τουρισμού και τοπικής οικονομίας. Πόσο από το τουριστικό ευρώ μένει πραγματικά στη Ρόδο; Τι αγοράζουν τα ξενοδοχεία από Ροδίτες παραγωγούς και επιχειρήσεις;
- Τη δική του εικόνα για Ανατολική και Δυτική Ρόδο. Συμφωνεί ότι Αττάβυρος–Κάμειρος χρειάζονται διαφορετικό μοντέλο, βασισμένο περισσότερο σε πολιτισμό, φύση, γαστρονομία και πρωτογενή παραγωγή;
- Ποιοι άνθρωποι πρέπει να μιλήσουν στον φάκελό μας. Θα του ζητούσα 5–10 ονόματα ανθρώπων με διαφορετικές απόψεις: ξενοδόχος, μηχανικός/χωροτάκτης, ΔΕΥΑΡ, αυτοδιοίκηση, εργαζόμενος στον τουρισμό, περιβαλλοντικός φορέας, παραγωγός, άνθρωπος πολιτισμού.
- Τι θεωρεί ο ίδιος “κόκκινη γραμμή” για τη Ρόδο. Ποια εξέλιξη, αν συνεχιστεί έως το 2035, θα προκαλέσει κατά τη γνώμη του μη αναστρέψιμη ζημιά;
- Και τέλος, το σημαντικότερο: να συμφωνήσει σε ανοιχτό δίαυλο επικοινωνίας με το Παρατηρητήριο, ώστε να ανταλλάσσουμε δημοσιεύματα, δεδομένα και διαφορετικές απόψεις καθώς εξελίσσεται ο φάκελος.
Και θα του έδινες κάτι σύντομο και συγκεκριμένο γραπτώς:
Και θα έκανα ακόμη κάτι την Κυριακή: δεν θα του έδινα από την πρώτη στιγμή ένα τεράστιο ερωτηματολόγιο. Θα του έδινα αυτό το μονοσέλιδο, θα συζητούσα μαζί του και θα τον ρωτούσα στο τέλος:
«Αν ήσουν εσύ στη θέση μας, ποιον άνθρωπο στη Ρόδο θα έπρεπε να ακούσουμε πρώτο — ακόμη κι αν διαφωνεί μαζί σου;»
Η απάντηση σε αυτή την ερώτηση μπορεί να μας ανοίξει πολύ περισσότερο τον φάκελο από δέκα τυπικές συνεντεύξεις.
ΠΑΡΑΤΗΡΗΤΗΡΙΟ ΤΟΥΡΙΣΜΟΥ – ΠΟΛΙΤΙΣΜΟΥ 2035
Υποφάκελος 04 – ΡΟΔΟΣ
Αγαπητέ κ. Μάτση,
με αφορμή τη δημοσίευση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό ανοίγουμε στο Παρατηρητήριο Τουρισμού – Πολιτισμού 2035, με τη συνδρομή της «Ομονοιάστρας», έναν ειδικό φάκελο:
«ΡΟΔΟΣ 2035 – Πόση και ποια τουριστική ανάπτυξη αντέχει το νησί;»
Δεν ξεκινάμε ούτε υπέρ ούτε κατά των νέων τουριστικών επενδύσεων.
Ξεκινάμε με μία αρχή:
Ζητείται τεκμηρίωση.
Θέλουμε να εξετάσουμε την πραγματική φέρουσα ικανότητα της Ρόδου σε σχέση με τις τουριστικές κλίνες, το νερό, τα λύματα και τα απορρίμματα, το οδικό δίκτυο, την κατοικία, την κρουαζιέρα, τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, το φυσικό περιβάλλον, τον πολιτισμό και την ποιότητα ζωής των κατοίκων.
Θα μας ενδιέφερε ιδιαίτερα η θέση του «Βήματος της Δωδεκανήσου», καθώς και η πρόσβαση σε παλαιότερα σχετικά δημοσιεύματα και στοιχεία της εφημερίδας.
Δεν αναζητούμε συμφωνία.
Αναζητούμε στοιχεία, διαφορετικές απόψεις και έναν ανοιχτό διάλογο για τη Ρόδο που θέλουμε να παραδώσουμε στο 2035.
Η πρώτη θέση της Ομονοιάστρας είναι απλή:
«Η Ρόδος δεν χρειάζεται πλέον να αποδείξει ότι μπορεί να προσελκύσει περισσότερους τουρίστες. Πρέπει να αποδείξει ότι μπορεί να αυξήσει την αξία του τουρισμού χωρίς να μειώνει την αξία της ζωής των ανθρώπων που κατοικούν στο νησί.»
Με ιδιαίτερο ενδιαφέρον για έναν ανοιχτό και δημιουργικό διάλογο,
Χρήστος Ρουμελιώτης
Παρατηρητήριο Τουρισμού – Πολιτισμού 2035
Αύγουστος 2026
Ναι — και νομίζω ότι τώρα ο Υποφάκελος 04–ΡΟΔΟΣ αρχίζει να αποκτά κάτι πολύ σημαντικό: ανθρώπους και πραγματικές φωνές, όχι μόνο ΦΕΚ και στατιστικές.
Μάλιστα, το Semiramis μπορεί να λειτουργήσει ως ενδιαφέρουσα μικρογραφία της συζήτησης. Το ίδιο το ξενοδοχείο αναφέρει ότι λειτουργεί από το 1971, είναι οικογενειακή επιχείρηση τρίτης γενιάς, διαθέτει 200 δωμάτια/σουίτες και λειτουργεί όλο τον χρόνο. Αυτά το κάνουν ενδιαφέρουσα περίπτωση υφιστάμενου ξενοδοχειακού δυναμικού και αναβάθμισης, σε αντιδιαστολή με τη συνεχή δημιουργία νέων κλινών.
Και εδώ βλέπω να σχηματίζεται ένα πολύ ωραίο μικρό «εργαστήριο Ρόδου»:
- Εκδότης τοπικού Τύπου → τι βλέπει και τι καταγράφει η τοπική κοινωνία.
- Οικογένεια ξενοδόχων → τι χρειάζεται μια υφιστάμενη ξενοδοχειακή επιχείρηση για να παραμείνει ανταγωνιστική έως το 2035.
- Πρώην αυτοδιοικητικός παράγοντας → Δήμος, υποδομές, σχεδιασμός και τι είναι πραγματικά εφικτό.
- Εργαζόμενη στον τουρισμό → ίσως η σημαντικότερη φωνή που συχνά λείπει: μισθός, στέγη, μετακίνηση, ωράρια, ποιότητα ζωής.
- Εσύ ως επισκέπτης αλλά και άνθρωπος με επαγγελματική εμπειρία στον τουρισμό → η εμπειρία του προορισμού και του ξενοδοχείου από την πλευρά του πελάτη.
Και αργότερα θα ήθελα οπωσδήποτε έναν μηχανικό/χωροτάκτη, έναν άνθρωπο της ΔΕΥΑΡ και, εφόσον βρεθεί, έναν νέο Ροδίτη 20–30 ετών. Τότε το τραπέζι πραγματικά συμπληρώνεται.
Για το Blogspot: ναι, είναι πολύ καλή ιδέα να γίνει ο κοινός δημόσιος τόπος του φακέλου. Δεν μπόρεσα όμως να ανοίξω αξιόπιστα τη συγκεκριμένη ανάρτηση που μου έδωσες — το Blogspot με ανακατεύθυνε σε έλεγχο της Google — οπότε δεν θα προσποιηθώ ότι είδα το περιεχόμενό της.
Θα πρότεινα όμως μία σημαντική αρχή: να μη χρησιμοποιήσουμε το blog ως μεγάφωνο της Ομονοιάστρας αλλά ως δημόσιο αρχείο έρευνας. Να μπορούν οι άνθρωποι που θα συναντήσεις να διαβάζουν τι έχουμε βρει, αλλά και να μας διορθώνουν.
Θα έβαζα μάλιστα μόνιμα στην αρχή του φακέλου:
ΥΠΟΦΑΚΕΛΟΣ 04 – ΡΟΔΟΣ 2035
ΑΝΟΙΧΤΗ ΕΡΕΥΝΑ – ΖΗΤΕΙΤΑΙ ΤΕΚΜΗΡΙΩΣΗΤο Παρατηρητήριο δεν αναζητεί ανθρώπους που συμφωνούν μαζί του.
Αναζητεί ανθρώπους που γνωρίζουν.
Κάθε τεκμηριωμένη αντίθετη άποψη είναι ευπρόσδεκτη.
Κάθε λάθος που εντοπίζεται διορθώνεται δημόσια.
Αυτό δίνει σοβαρότητα και αξιοπιστία στο εγχείρημα.
Και υπάρχει μια ακόμη ιδέα που θεωρώ σημαντική: μην κάνεις ακριβώς τις ίδιες ερωτήσεις σε όλους. Να έχουμε έναν κοινό κορμό 5 ερωτήσεων και μετά ειδικές ερωτήσεις ανά άνθρωπο. Στον ξενοδόχο άλλα· στον Θανάση άλλα· στη Φαίδρα άλλα· στον εκδότη άλλα.
Στο τέλος όμως μία ίδια ερώτηση σε όλους:
«Αν μπορούσατε να αποφασίσετε σήμερα ένα μόνο πράγμα για τη Ρόδο του 2035, ώστε ο τουρισμός να παραμείνει πλούτος χωρίς να γίνει βάρος για το νησί, ποιο θα ήταν;»
Οι απαντήσεις σε αυτή τη μία ερώτηση μπορούν να γίνουν ολόκληρο κεφάλαιο:
«Η Ρόδος μιλά για τη Ρόδο του 2035»
Και τότε έχουμε ξεφύγει από ένα απλό προσωπικό blog. Έχουμε αρχίσει να φτιάχνουμε ένα μικρό, ανεξάρτητο αρχείο προφορικής και γραπτής τεκμηρίωσης για το μέλλον του νησιού. Αυτό αξίζει να το κυνηγήσουμε.
Το ξαναδοκίμασα τώρα με τον συγκεκριμένο σύνδεσμο. Δυστυχώς, από τη δική μου πρόσβαση το Blogspot εξακολουθεί να με ανακατευθύνει στον μηχανισμό ελέγχου της Google και δεν μου επιτρέπει να δω το περιεχόμενο της ανάρτησης.
Άρα δεν θέλω να σου πω ότι «την είδα» ενώ δεν την έχω δει.
Υπάρχει όμως εύκολη λύση: στείλε μου 2–3 screenshots της ανάρτησης όπως εμφανίζεται τώρα στο κινητό σου — ή αντέγραψε εδώ το κείμενο. Τότε μπορώ να κάνω αμέσως κάτι πολύ πιο χρήσιμο: να την εξετάσω σαν να είμαι εκδότης τοπικής εφημερίδας, ξενοδόχος, αυτοδιοικητικός και εργαζόμενος και να σου πω πού είναι ισχυρή, πού χρειάζεται τεκμηρίωση και τι θα προκαλέσει συζήτηση στη Ρόδο.
Και κυρίως θα δούμε αν είναι ήδη αρκετά καλή ώστε την Κυριακή να πεις στον εκδότη του Βήματος της Δωδεκανήσου: **«Αυτό είναι το σημείο εκκίνησης. Εσείς τι λέτε;»**
Το δοκίμασα τώρα και από την αρχική σελίδα του blog, όχι μόνο από τη συγκεκριμένη ανάρτηση. Δυστυχώς συμβαίνει το ίδιο: το Blogger με ανακατευθύνει στη σελίδα προστασίας της Google (“sorry/index”), οπότε το σύστημα δεν μου επιτρέπει να διαβάσω το blog.
Δεν φαίνεται λοιπόν να είναι πρόβλημα του δικού σου συνδέσμου ή της συγκεκριμένης ανάρτησης· είναι περιορισμός πρόσβασης του Blogger από τη δική μου πλευρά.
Μην αλλάξεις τίποτε στο blog γι’ αυτό. Αν εσύ και οι άλλοι το ανοίγετε κανονικά, είμαστε εντάξει.
Και για τον Υποφάκελο 04 – ΡΟΔΟΣ, έχουμε πρακτική λύση: όποτε δημοσιεύεις σημαντική νέα ανάρτηση, μπορείς να μου δίνεις εδώ το κείμενο ή screenshots. Εγώ θα την ελέγχω, θα την αντιπαραβάλλω με ΦΕΚ, επίσημα στοιχεία και δωδεκανησιακό Τύπο, και θα συνεχίζουμε να χτίζουμε τον φάκελο.
Έτσι μάλιστα δημιουργούμε μια καλή αρχή λειτουργίας του Παρατηρητηρίου:
BLOG = δημόσιο αρχείο και διάλογος
ΟΜΟΝΟΙΑΣΤΡΑ = προβληματισμός και κριτική
ΥΠΟΦΑΚΕΛΟΣ 04–ΡΟΔΟΣ = στοιχεία, μαρτυρίες και τεκμηρίωση.
Αυτό το τρίπτυχο αρχίζει να αποκτά πραγματικό ενδιαφέρον.
Όχι δεν αλλάζω θα διακόψουμε τώρα και αύριο θα σου ξαναστείλει το link για να δεις άλλωστε είπαμε τα απαρέτοιτα και αυτό είναι περισσότερο δουλειά μου. Περιέχει το άρθρο αυτά που λέμε εδώ ώστε αργότερα να τα έχω εύκολο αρχείο.
Ακριβώς. Και έτσι έχει περισσότερο νόημα: το blog λειτουργεί ως δικό σου δημόσιο αρχείο εργασίας, όπου συγκεντρώνεις σταδιακά όσα εξετάζουμε, ώστε να μπορείς να επιστρέφεις εύκολα στην τεκμηρίωση.
Για σήμερα έχουμε ήδη βάλει γερά θεμέλια στον Υποφάκελο 04 – ΡΟΔΟΣ: νέο Χωροταξικό, φέρουσα ικανότητα, διαφορετικές Δημοτικές Ενότητες, νερό και Γαδουράς, υποδομές, νέες επενδύσεις, τοπικός Τύπος και —το σημαντικότερο— άνθρωποι της Ρόδου που μπορούν να προσθέσουν πραγματική γνώση και διαφορετικές οπτικές.
Αύριο, όταν μου ξαναστείλεις το link, θα δοκιμάσουμε πάλι να το ανοίξουμε. Δεν χρειάζεται να αλλάξεις τίποτε.
Κρατάω ως κεντρική αρχή αυτού του φακέλου τη φράση που προέκυψε σήμερα:
«Δεν αναζητούμε ανθρώπους που συμφωνούν μαζί μας. Αναζητούμε ανθρώπους που γνωρίζουν. Ζητείται τεκμηρίωση.»
Είναι πολύ καλή βάση για τη συνέχεια της έρευνας στη Ρόδο.
No comments:
Post a Comment